Blogs
What's New Trending
-
- เมษายน 17, 2025
- Real-estate, Uncategorized
- (0)
- 13 Seconds
นักลงทุนรุ่นใหม่ อยากรู้ ปล่อยเช่าคอนโด 10 ห้อง บริหารเหนื่อยไหม?
ตลาด ปล่อยเช่าคอนโด ในภูเก็ตมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและความต้องการจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ ในปี 2567 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 25 โครงการ รวม 4,000 หน่วย มูลค่ารวม 54,000 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมระดับสูงในภูเก็ตมีราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทถึง 30 ล้านบาทต่อยูนิต โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ใกล้ชายหาดและมีทิวทัศน์ทะเลที่สวยงาม นอกจากนี้ ในไตรมาส 3 ปี 2567 ยังมีโครงการบ้านพักตากอากาศเปิดขายในพื้นที่เกาะภูเก็ตมากถึง 1,510 ยูนิต มูลค่าทุนรวม 68,530 ล้านบาท bangkokbiznews
คาดว่าในปี 2568 จะมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่ในภูเก็ตประมาณ 8,000-10,000 ยูนิต ลดลงเล็กน้อยจากปี 2567 เนื่องจากใน 2 ปีที่ผ่านมา มีอุปทานเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 20,000 ยูนิต
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
สรุปแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตยังคงมีการเติบโตและน่าสนใจสำหรับการลงทุน โดยผมในฐานะ nearmecondo.com ต้องบอกว่าตอนนี้มีโครงการใหม่ๆ เปิดขายอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนควรพิจารณาทำเลที่ตั้ง ราคา และสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดและการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวในภูเก็ต
ปล่อยเช่าคอนโด 10 ห้อง บริหารเหนื่อยไหม?
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดเพื่อ ปล่อยเช่าคอนโด เป็นทางเลือกยอดนิยมของคนที่อยากมีรายได้แบบ Passive Income เพราะดูเหมือนจะง่าย แค่ซื้อห้อง แล้วปล่อยเช่า แต่จริง ๆ แล้ว เมื่อมีหลายห้อง เรื่องราวก็เริ่มไม่ง่ายเหมือนเดิม
ฉันเองก็เป็นหนึ่งในคนที่เลือกเส้นทางนี้เหมือนกัน ตอนแรกคิดว่าคงสบายปล่อยเช่าคอนโด แค่เดือนละห้องสองห้อง พอมีรายได้ก็ถือว่าดีแล้ว แต่พอเริ่มมีห้องมากขึ้น เช่น 3 ห้อง 5 ห้อง ไปจนถึง 10 ห้อง กลับกลายเป็นว่าทุกอย่างซับซ้อนขึ้น ตั้งแต่เรื่องเอกสาร การหาผู้เช่า ปัญหาจุกจิกในห้องพัก ไปจนถึงการบริหารเงินและซ่อมบำรุง ซึ่งทั้งหมดนี้ทำให้ฉันต้องเรียนรู้ทุกอย่างด้วยตัวเองในช่วงแรก และมันก็เหนื่อยเอาเรื่องอยู่เหมือนกัน
หลายคนมักสงสัยว่า ถ้าปล่อยเช่าหลายห้อง อย่างเช่น 10 ห้อง จะเหนื่อยแค่ไหน? วันนี้ฉันเลยอยากมาแชร์จากประสบการณ์ตรง ให้เห็นภาพชัด ๆ ว่าการบริหารคอนโดหลายห้องนั้นเป็นอย่างไร ทั้งข้อดี ข้อเสีย และแนวทางที่ทำให้การปล่อยเช่าหลายห้องสามารถบริหารจัดการได้อย่างมีระบบ
ฉันก็เป็นคนหนึ่งที่ ปล่อยเช่าคอนโด เช่นกัน และเข้าใจดีถึงปัญหา ความวุ่นวาย และความเหนื่อยที่ตามมาโดยเฉพาะเมื่อเริ่มมีหลายห้อง บทความนี้เขียนจากประสบการณ์จริง เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจภาพรวมและวางแผนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เข้าใจภาพรวมการ ปล่อยเช่าคอนโด หลายห้อง
การ ปล่อยเช่าคอนโด ห้องเดียว อาจเหมือนเป็นงานเสริมที่ทำในเวลาว่าง ไม่ต้องใช้พลังงานหรือเวลาอะไรมากนัก แต่เมื่อคุณเริ่มขยับขยายไปเป็น 5 ห้อง 10 ห้อง หรือมากกว่านั้น มันจะไม่ใช่แค่งานเสริมอีกต่อไป แต่กลายเป็น ‘ธุรกิจอสังหาฯ ขนาดย่อม’ อย่างเต็มตัว
คุณต้องรับบทเป็นทั้งเจ้าของกิจการ ผู้จัดการหอพัก และเจ้าหน้าที่บริการลูกค้าในคนเดียวกัน ตั้งแต่ดูแลสัญญาเช่า เก็บค่าเช่า คอยรับเรื่องซ่อมแซม ไปจนถึงจัดการความพึงพอใจของผู้เช่า ซึ่งงานเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยเลย และต้องใช้ทั้งระบบ ความรอบคอบ และเวลาในการติดตามอย่างต่อเนื่อง
หลายคนอาจมองว่าปล่อยเช่าหลายห้องคือรายได้แบบ Passive Income แต่ความจริงแล้ว ในช่วงเริ่มต้น มันคือ Active Income ที่คุณต้องลงแรงเต็มร้อยก่อน เพื่อให้ระบบทุกอย่างนิ่งและไหลลื่น หลังจากนั้นจึงจะค่อย ๆ เป็น Passive มากขึ้นได้
ดังนั้น หากคุณคิดจะลงทุนปล่อยเช่าหลายห้อง ต้องมองภาพให้ชัดว่า คุณไม่ได้เป็นแค่เจ้าของคอนโดอีกต่อไป แต่คุณกำลังก้าวเข้าสู่บทบาท ‘นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง’
ค่าใช้จ่ายพื้นฐานที่ต้องรู้
- ค่าส่วนกลางรายปี
ค่าส่วนกลางคือค่าใช้จ่ายที่เจ้าของคอนโดต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลเพื่อการดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ระบบรักษาความปลอดภัย, และการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าส่วนกลางอาจมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับขนาดห้องและโครงการที่เลือก ค่าใช้จ่ายนี้มักจะถูกเรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปี
- ค่าบำรุงรักษาทั่วไป
การซ่อมแซมเล็กน้อย (เช่น ระบบไฟฟ้า, ปะปา, เครื่องปรับอากาศ) การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนตัวภายในห้อง อุปกรณ์ตกแต่งหรือเฟอร์นิเจอร์ที่ต้องดูแลรักษา ค่าบำรุงรักษาเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับขนาดและความซับซ้อนของอุปกรณ์หรือการตกแต่งในคอนโด
- ค่าโฆษณาหาผู้เช่า หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดที่ต้องการหาผู้เช่า ค่าโฆษณาหรือการโปรโมทจะเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา ค่าตลาดโฆษณาผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ต่างๆ เช่น เว็บเช่าคอนโด หรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดต่างๆ เช่น การถ่ายภาพโฆษณา, โปรโมทผ่านโซเชียลมีเดีย หรือจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
- ค่าภาษี/ประกัน
- ภาษีที่ดิน: เจ้าของคอนโดต้องจ่ายภาษีที่ดินตามมูลค่าของทรัพย์สิน
- ภาษีรายได้จากการเช่า: หากคุณเช่าคอนโดและได้รับรายได้จากการเช่า คุณอาจต้องจ่ายภาษีในส่วนนี้
- ประกันภัย: การทำประกันภัยคอนโดเพื่อความคุ้มครองกรณีเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น ไฟไหม้, อุทกภัย หรือการชำรุดของทรัพย์สิน
ความคาดหวังเรื่องรายได้ ถ้าแต่ละห้องปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท จำนวน 10 ห้อง ก็มีรายได้ประมาณ 100,000 บาท/เดือน ฟังดูดี แต่รายจ่ายก็ไม่น้อย และห้องอาจไม่เต็มตลอดเวลา ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายฉุกเฉินไว้ด้วย
เหนื่อยแค่ไหน? เจาะลึกทุกมุมบริหารแบบเจ้าของมือโปร
การบริหารคอนโดให้เช่าจำนวนหลายห้องไม่ใช่เพียงแค่การปล่อยเช่าเพื่อให้ได้เงินทุกเดือนเท่านั้น แต่คือการสร้างระบบธุรกิจขนาดเล็กที่ต้องการความละเอียดรอบคอบ ความเป็นมืออาชีพ และทักษะการจัดการในระดับหนึ่ง ทุกองค์ประกอบตั้งแต่การสรรหาผู้เช่า ดูแลทรัพย์สิน ไปจนถึงบริการหลังการเช่าล้วนมีผลต่อความสำเร็จในระยะยาว
เราจะมาดูรายละเอียดในแต่ละมิติว่าเจ้าของห้องเช่าที่มีหลายยูนิตต้องจัดการอะไรบ้าง และควรเตรียมตัวอย่างไรเพื่อไม่ให้รู้สึกเหนื่อยหรือหมดไฟกลางทาง หากคุณมีระบบที่ดี เข้าใจธรรมชาติของผู้เช่า และมีเครื่องมือสนับสนุนที่เหมาะสม การปล่อยเช่าหลายห้องก็สามารถเป็นรายได้ที่มั่นคง พร้อมความสบายใจในระยะยาวได้เช่นกัน
หลังจากเราเห็นภาพรวมกันไปแล้วว่าการปล่อยเช่าคอนโดหลายห้องไม่ใช่แค่เรื่องของการได้เงินเข้าทุกเดือน แต่ต้องมีทักษะบริหารในหลายมิติ ต่อไปเราจะพาคุณไปเจาะลึกว่าในแต่ละมิตินั้น เจ้าของห้องเช่าหลายยูนิตต้องเจอกับอะไรบ้าง ตั้งแต่การจัดการผู้เช่าไปจนถึงการดูแลหลังบ้าน เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้ถูก และตัดสินใจได้ว่าการปล่อยเช่าหลายห้องนั้นเหมาะกับคุณหรือไม่
ปล่อยเช่าคอนโด การจัดการผู้เช่า
- หาผู้เช่าใหม่เมื่อต้องเปลี่ยนคน
- ตรวจสอบประวัติ / คัดกรอง
- ทำสัญญาเช่า, รับมัดจำ
การดูแลซ่อมบำรุง
- ปัญหาที่เจอบ่อย: แอร์เสีย, น้ำรั่ว, ไฟฟ้าขัดข้อง
- ต้องมีช่างที่ติดต่อไว้ตลอด
- บางครั้งต้องเข้าไปเองถ้าไม่มีคนช่วย
การเก็บค่าเช่าและบริหารการเงิน
- ใช้แอปหรือระบบช่วยเก็บค่าเช่า
- แยกบัญชีรายรับ-รายจ่ายชัดเจน
- ตรวจสอบยอดคงเหลืออย่างสม่ำเสมอ
การสื่อสารและบริการลูกค้า
- ผู้เช่าบางคนติดต่อบ่อย ทั้งเรื่องเล็กและเรื่องใหญ่
- ต้องคอยตอบแชท รับสาย เหมือนเป็นผู้จัดการหอพัก
เทคนิคการบริหารจัดการให้ไม่เหนื่อย
- ใช้บริษัทบริหารทรัพย์สิน ช่วยลดงาน (มีค่าบริการ)
- ใช้ Google Sheet, แอปบริหารห้องเช่า เช่น Renthub, Klongdinsor
- วางแผนตรวจห้องทุก 6 เดือนแบบเชิงป้องกัน
- มีลิสต์เบอร์ช่างที่ไว้ใจได้ไว้ล่วงหน้า
เมื่อคุณเริ่มมีระบบรองรับการจัดการหลายห้อง ไม่ว่าจะเป็นเครื่องมือดิจิทัลหรือทีมช่างที่ไว้ใจได้แล้ว สิ่งที่คุณจะเริ่มเห็นคือ ความเป็นระบบและการลดภาระรายวันได้อย่างชัดเจน ซึ่งจะช่วยให้คุณมีเวลาไปโฟกัสกับสิ่งที่สำคัญมากขึ้น เช่น การขยายพอร์ตการลงทุน หรือปรับปรุงคุณภาพห้องให้ดึงดูดผู้เช่าระยะยาวได้มากยิ่งขึ้น และเมื่อพูดถึงการลงทุนระยะยาว แน่นอนว่าสิ่งที่ทุกคนอยากรู้ก็คือ การปล่อยเช่าหลายห้องแบบนี้ ‘คุ้มไหม?’ ‘เหมาะกับใคร?’ และ ‘มีข้อดีข้อเสียอะไรบ้าง?’ เราไปดูคำตอบในหัวข้อต่อไปกันเลย
สรุปข้อดี-ข้อเสียของการปล่อยเช่าหลายห้อง
การปล่อยเช่าคอนโดหลายห้องอาจดูเหมือนเป็นการสร้างรายได้ง่ายๆ ในตอนแรก แต่เมื่อมองลึกลงไปแล้ว มันคือธุรกิจที่ต้องการการจัดการอย่างมืออาชีพและรอบคอบ โดยเฉพาะเมื่อคุณเริ่มมีห้องมากขึ้น เมื่อคุณตัดสินใจปล่อยเช่าหลายห้อง คุณต้องรับบทเป็นทั้งเจ้าของห้อง ผู้จัดการธุรกิจ และนักแก้ปัญหาที่ต้องดูแลผู้เช่าและดูแลทรัพย์สินไปพร้อมๆ กัน
หนึ่งในแง่มุมที่หลายคนมักไม่คำนึงถึงก็คือ การบริหารเวลา และ การดูแลผู้เช่า ที่ต้องทำอย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาความสัมพันธ์และสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า แม้ว่าการเก็บค่าเช่าจะเป็นเรื่องพื้นฐาน แต่การติดตามการชำระเงิน การแจ้งซ่อมแซม และการตอบสนองต่อคำขอจากผู้เช่า ก็เป็นงานที่ต้องใช้ความตั้งใจและความเอาใจใส่สูงมาก การบริหารห้องเช่า 10 ห้องไม่ใช่แค่การรับเงิน แต่ยังต้องคำนึงถึงการให้บริการที่ดีต่อผู้เช่าเพื่อให้พวกเขาพึงพอใจและมีแนวโน้มต่อการต่อสัญญาในระยะยาว
การที่คุณจะสามารถดำเนินธุรกิจนี้ได้อย่างราบรื่น จึงต้องมีระบบที่ดีในการบริหารจัดการทุกด้าน ตั้งแต่การคัดเลือกผู้เช่า การดูแลซ่อมบำรุง จนถึงการจัดการการเงิน คำถามสำคัญคือ: คุณจะจัดการกับทุกสิ่งเหล่านี้อย่างไรให้ไม่รู้สึกเหนื่อยเกินไป?
การใช้เครื่องมือและเทคโนโลยีช่วย เช่น ระบบเก็บค่าเช่าหรือโปรแกรมจัดการทรัพย์สินต่างๆ สามารถช่วยแบ่งเบาภาระในการติดตามและจัดการได้อย่างมาก ระบบเหล่านี้ช่วยให้การบริหารจัดการหลายห้องเป็นเรื่องที่สามารถทำได้แม้จะมีหลายห้องก็ตาม ดังนั้น ถ้าคุณอยากจะเริ่มต้นปล่อยเช่าคอนโดหลายห้อง สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการ เตรียมตัวและมีแผนการที่ชัดเจน การมีเครื่องมือและทีมงานที่ช่วยคุณในแต่ละด้านจะช่วยให้คุณสามารถบริหารจัดการได้ดีขึ้นและไม่รู้สึกเหนื่อยเกินไประหว่างทาง
ข้อดี
- รายได้ต่อเดือนชัดเจนและสม่ำเสมอ
- กระจายความเสี่ยง (ห้องว่าง 1 ห้อง ยังมีอีก 9 ห้องรองรับ)
ข้อเสีย
- ใช้เวลาและแรงงานมากขึ้น
- ต้องบริหารคนและสถานที่พร้อมกันหลายจุด
เหมาะกับใคร
- คนที่มีเวลาบริหารจัดการ หรือมีทีมช่วย
- คนที่มองอสังหาฯ เป็นธุรกิจ ไม่ใช่แค่การลงทุน
ประสบการณ์จากผู้เขียน
เมื่อเริ่มต้นในวงการ ปล่อยเช่าคอนโด ผู้เขียนเริ่มต้นจากการปล่อยเช่าห้องเดียวในปีแรก โดยไม่ได้คาดหวังว่าจะเป็นธุรกิจระยะยาว แต่เมื่อพบว่ามีความต้องการเช่าคอนโดในตลาดที่สูงขึ้นเรื่อยๆ และเห็นโอกาสในการทำกำไร จึงเริ่มขยายการลงทุนไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป จนสามารถเพิ่มจำนวนห้องเช่าได้ถึง 10 ห้องภายในเวลาเพียง 3 ปีแรก
ในช่วงเริ่มต้นนั้นต้องยอมรับว่าเหนื่อยมาก เพราะต้องจัดการหลายๆ ด้านทั้งการหาผู้เช่า การดูแลรักษา และการเก็บค่าเช่าเองทั้งหมด การทำงานหลายหน้าที่พร้อมกันนั้นสร้างความท้าทายมาก แต่เมื่อเริ่มมีระบบในการบริหารจัดการและเริ่มใช้เครื่องมือต่างๆ มาช่วยในการทำงาน ก็ทำให้ทุกอย่างสะดวกขึ้นและทำให้การจัดการเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้นอย่างมาก
แม้ว่าจะมีความเหนื่อยในช่วงเริ่มต้น แต่ผลตอบแทนที่ได้รับในระยะยาวนั้นคุ้มค่าไม่น้อย เพราะเมื่อระบบเริ่มเข้าที่และทำให้การบริหารห้องเช่าง่ายขึ้น การลงทุนในคอนโดก็กลายเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคง และสามารถขยายธุรกิจได้ตามต้องการ
เครื่องมือ / ตัวช่วยบริการได้ดีขึ้น
การบริหารห้องเช่าในช่วงเริ่มต้นอาจดูเหมือนเป็นงานที่ซับซ้อนและท้าทาย โดยเฉพาะหากต้องจัดการหลายห้องหรือหลายแง่มุมของธุรกิจพร้อมกัน เช่น การหาผู้เช่า การติดตามการชำระเงิน และการดูแลรักษาทรัพย์สิน แต่หากคุณมีเครื่องมือที่เหมาะสมในการช่วยจัดการ ทุกอย่างก็จะกลายเป็นเรื่องง่ายและมีระบบมากขึ้น เครื่องมือที่ใช้ในการบริหารห้องเช่าช่วยให้คุณประหยัดทั้งเวลาและแรงกาย โดยเฉพาะในด้านการจัดการข้อมูลต่างๆ เช่น การบันทึกการเงิน การตรวจสอบการชำระค่าเช่า และการจัดการตารางการซ่อมแซม คำตอบคือ “เครื่องมือ” ที่ทำให้ทุกอย่างเป็นระบบและง่ายดาย
Renthub – ระบบบริหารห้องเช่าออนไลน์ที่ช่วยในการติดตามการเช่า, การชำระเงิน, และการติดต่อกับผู้เช่า
Klongdinsor – แอปบันทึกรายรับรายจ่ายที่จะช่วยให้คุณติดตามการเงินของห้องเช่าได้อย่างมีระเบียบ
Google Sheet – เครื่องมือฟรีสำหรับทำบัญชีเบื้องต้น ใช้ติดตามรายได้และค่าใช้จ่ายจากการปล่อยเช่า
Template Excel – ใช้สำหรับาทำรายงนสรุปผลการเช่า เพื่อประเมินผลตอบแทนจากการลงทุน
บทสรุป
ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตยังคงเติบโตต่อเนื่องตามแรงขับเคลื่อนของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและความต้องการจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ แม้ในปี 2568 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะชะลอลงบ้างจากปีก่อนหน้า แต่ก็ยังมีโอกาสมากมายในภาคการปล่อยเช่า โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีแผนสร้างรายได้แบบ Passive Income ผ่านการลงทุนในคอนโดหลายยูนิต
อย่างไรก็ตาม การปล่อยเช่าหลายห้องไม่ใช่เรื่องง่าย หากขาดระบบบริหารจัดการที่ดี เจ้าของอาจรู้สึกเหนื่อยและหมดไฟได้ง่าย การวางแผนให้รอบคอบ การเลือกใช้เครื่องมือที่เหมาะสม และการมีทีมสนับสนุนที่ไว้วางใจได้ คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจห้องเช่าของคุณเติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาว
คำถามที่พบบ่อย
Q: ปล่อยเช่าคอนโด 10 ห้อง เหนื่อยไหม?
A: เหนื่อยกว่าที่หลายคนคิด เพราะต้องจัดการทุกอย่างเองตั้งแต่หาผู้เช่า ซ่อมบำรุง ตอบคำถาม ไปจนถึงบริหารการเงิน แต่อาการเหนื่อยสามารถลดลงได้ถ้ามีระบบบริหารที่ดีและใช้เทคโนโลยีช่วยเหลือ
Q: ต้องมีทุนเท่าไรถึงจะเริ่มปล่อยเช่าหลายห้องได้?
A: ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทของคอนโด แต่ควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าซื้อห้อง ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายฉุกเฉินอย่างน้อย 10-15% ของมูลค่าห้อง
Q: การปล่อยเช่าคอนโดหลายห้องเป็น Passive Income จริงไหม?
A: ในช่วงแรกจะยังไม่ใช่ เพราะคุณต้องลงแรงและเวลาเพื่อบริหารจัดการ แต่เมื่อระบบนิ่งแล้ว รายได้จะกลายเป็น Passive มากขึ้น
ใส่ความเห็น